毕彼特(雷宇扬 饰)因电影业不景气,失业在家,只好和做神婆的老妈龙娣(罗兰 饰)、小弟毕基以及女友阿四一家人搬到郊区居住。毕彼特初来乍到,发现虽然地角偏僻,但是出租的大房视野开阔,更有美艳女子娥姐(陈松伶 饰)为邻。待一家人入住后,毕彼特便遭遇多桩怪异事件,令人怀疑这幢包租公房间贴满黄符的大房内有诡异。某夜,毕彼特惊见娥姐的鬼魅一面,惊醒后才知是南柯一梦,然而,娥姐平日神出鬼没,常常面对陌生男童发呆的举动似乎确实隐藏着不为人知的秘密。毕彼特求职不顺,又再次发现娥姐的鬼魅表现,遂开始调查娥姐的身世……。这部电影改编自澳洲女作家布朗谢达艾尔普洁的小说,描述一群投奔怒海的越南船民抵达马来西亚东岸,受到当地村民武力对待,血溅海滩。片中除了大马村民屠杀越南船民的埸面之外,还有不少丑化大马人民的情节。例如一名穿着华服的大马王室成员,随着乐与怒音乐的旋律手舞足蹈,一名主角更形容大马人民讨厌。由此影片引起大马与澳洲之间新一轮的外交风波。大马外交部长阿都拉巴达威表示,片中屠杀越南船民的描写是“错误及不正确的"。生于澳洲的《龟滩》的制片人马特卡罗尔也承认,片中越南船民去马来西亚而被屠杀的情节,纯属虚构。。